# Arsa satarken nelere dikkat edilmeli? Satıcı kontrol listesi

Yayın: 2026-11-14 · Son güncelleme: 2026-11-14 · Yazan: ParselFly ekibi (Akıl Yazılım)

> Arsa satışında yapılan hataların çoğu satıştan önce önlenebilir: eksik belge, gerçek dışı fiyat, yazısız kapora, güvensiz ödeme. Bu kontrol listesini ilanı yayımlamadan önce bir kez gözden geçirin.

Arsa satarken en önemli noktalar: tapu ve imar bilgisini satıştan önce doğrulamak, fiyatı emsallere göre belirlemek, kaporayı yazılı yapmak, ödemeyi banka üzerinden ve tapu devriyle aynı anda almak ve satış bedelini gerçeğe uygun beyan etmektir. Aşağıdaki 12 madde bunları sırasıyla açar.

## Satıştan önce

1. **Tapu kaydını kontrol edin.** Ada, parsel, yüzölçümü ve nitelik ilandakiyle aynı olmalı. Bkz. [Parsel sorgulama nasıl yapılır?](https://www.parselfly.com/rehber/parsel-sorgulama-nasil-yapilir)
2. **Şerh, ipotek ve haciz olup olmadığına bakın.** Tapudaki kısıtlamalar satışı durdurabilir ya da alıcıyı caydırabilir.
3. **İmar durumunu belgeleyin.** "İmarlı" demeden önce belediyeden doğrulayın. Bkz. [İmar durumu nasıl öğrenilir?](https://www.parselfly.com/rehber/imar-durumu-nasil-ogrenilir)
4. **Emlak vergisi borcunu kapatın.** Belediye kayıtlarını tapu gününden önce temizlemek süreci hızlandırır.
5. **Hisseli tapuda paydaşları değerlendirin.** Diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Bkz. [Hisseli arsa satışı](https://www.parselfly.com/rehber/hisseli-arsa-satisi)

## Fiyat ve ilan

6. **Fiyatı emsallere göre belirleyin.** Çok yüksek fiyat ilanı bekletir; çok düşük fiyat güvensizlik yaratır. Büyük tutarlarda değerleme raporu alın.
7. **İlanda şeffaf olun.** Gerçek sınırı, gerçek çevreyi ve varsa olumsuzlukları (eğim, yol durumu) gizlemeyin; tapu günü ortaya çıkan sürpriz satışı bozar. Bkz. [Arsa ilanı nasıl verilir?](https://www.parselfly.com/rehber/arsa-ilani-nasil-verilir)

## Kapora, ödeme ve tapu günü

8. **Kaporayı yazılı yapın.** Tutarı, ödeme şeklini, tapu tarihini ve taraflardan biri vazgeçerse ne olacağını yazın. Büyük tutarlarda bir hukukçuya danışın.
9. **Ödemeyi banka üzerinden alın.** Nakit taşımayın; havale/EFT'nin hesabınıza geçtiğini bankanızdan doğrulayın. Sahte dekont ve "fazla ödeme yaptım, iade et" yöntemine karşı dikkatli olun.
10. **Ödeme ile devri aynı anda yapın.** Tapu devri tapu müdürlüğünde ya da noterde (Noterlik Kanunu m. 61/A) yapılır; bedel devirle eşzamanlı ödenmelidir. Randevu [Web Tapu](https://webtapu.tkgm.gov.tr) ya da ALO 181 üzerinden alınır.
11. **Bedeli gerçeğe uygun beyan edin.** Tapu harcı beyan edilen bedel üzerinden alınır (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20). Düşük beyan cezai ve hukuki risk doğurur.

## Satıştan sonra

12. **Vergi yükümlülüğünü kontrol edin.** Gayrimenkulün edinildiği tarihten itibaren belirli bir süre dolmadan satılması değer artış kazancı vergisine konu olabilir. Satıştan önce bir mali müşavire danışın.

## Komisyon hakkında

Emlak danışmanıyla çalışıyorsanız komisyon oranını ve kimin ödeyeceğini (satıcı, alıcı ya da ikisi) baştan yazılı belirleyin. Yetki belgesi imzalıyorsanız süresini ve münhasır olup olmadığını okuyun.

## Sık sorulan sorular

### Arsa satarken hangi belgeler gerekir?

Tapu müdürlüğünde kimlik belgesi ve fotoğraf istenir; ayrıca arsanın tapu bilgileri (il, ilçe, ada, parsel) gerekir. Belediyeden emlak vergisi borcunun olmadığını gösteren yazı istenebilir. Güncel liste için tapu müdürlüğüne ya da ALO 181'e danışın.

### Arsa satışında kapora alınır mı?

Alınabilir; ancak tutarı, iade koşullarını ve tapu tarihini yazılı bir belgeyle belirleyin. Yazısız kapora anlaşmazlıkta ispatı zorlaştırır.

### Arsa satışında dolandırıcılıktan nasıl korunurum?

Ödemeyi banka üzerinden alın ve paranın hesabınıza geçtiğini bankanızdan doğrulayın, devri ödemeyle aynı anda yapın, aracıların kimliğini kontrol edin ve sizden önceden "masraf" isteyenlere ödeme yapmayın.

---

HTML sürümü: https://www.parselfly.com/rehber/arsa-satarken-nelere-dikkat-edilmeli · Tüm rehberler: https://www.parselfly.com/rehber.md · Ürün özeti: https://www.parselfly.com/index.md