Hisseli (paylı mülkiyet) bir arsada her paydaş kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir; ancak pay üçüncü bir kişiye satılırsa diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu'na göre önalım (şufa) hakkını dava açarak kullanabilir. 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun değişikliğinden sonra bu hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılır ve payın bedelini hâkim belirler.
Hisseli tapu nedir?
Hisseli tapuda bir parselin tamamı birden çok kişiye belirli oranlarda (ör. 1/4, 3/8) aittir. Paydaşın payı, parselin belirli bir bölümü değil, tamamı üzerindeki oransal haktır. "Hisse alanı" (ör. 2.400 m² parselde 1/4 pay için 600 m²) bu oranın parsel alanına uygulanmasıyla hesaplanan bir değerdir; sahada ayrılmış bir yer anlamına gelmez.
Satış yolları
| Yol | Nasıl | Dikkat |
|---|---|---|
| Payı üçüncü kişiye satmak | Tapu müdürlüğünde pay satışı | Diğer paydaşların önalım hakkı vardır |
| Payı paydaşa satmak | Paydaşlar arasında satış | Önalım hakkı doğmaz |
| Tüm paydaşlarla birlikte satış | Arsanın tamamı satılır | Tüm paydaşların anlaşması gerekir |
| İfraz (bölme) | İmar ve mevzuat izin veriyorsa parsel bölünür | Belediye ve kadastro süreci; asgari parsel büyüklüğü koşulları |
| Ortaklığın giderilmesi | Önce zorunlu arabuluculuk, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava | Taşınmaz bölünemiyorsa satış yoluyla giderilebilir |
Önalım hakkı kısaca
- Paydaşlardan biri payını paydaş olmayan birine satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkıyla payı satın alabilir (Türk Medeni Kanunu m. 732-734). 7571 sayılı Kanun değişikliğiyle (yürürlük 25.12.2025) bedel, alıcının ödediği fiyat değil, hâkimin belirleyeceği bedeldir; hâkim bu bedel ile alıcının tapu masraflarının yatırılması için süre verir.
- Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde düşer (25.12.2025 öncesindeki satışlarda dış süre 2 yıldı).
- Bu nedenle alıcılar, paydaşların durumunu bilmek ister. Satıştan önce paydaşlarla konuşmak süreci kolaylaştırır.
Önalım kuralları yakın zamanda değişti ve yargı kararlarıyla değişmeye devam edebilir. Bu bilgiler genel niteliktedir (Kasım 2026); somut durumunuz için bir avukata danışın.
Tarla ise: tarım arazilerinde pay satışı ve hisselendirme 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında ek koşullara tabi olabilir; satıştan önce tapu müdürlüğüne ve il/ilçe tarım müdürlüğüne danışın.
İlanda hisseyi doğru göstermek
- Başlıkta "hisseli" olduğunu ve pay oranını yazın: "... 2.400 m² Tarlada 1/4 Hisse (600 m²)".
- Açıklamada parselin toplam alanını, satılan payı ve hisse alanını ayrı ayrı belirtin.
- Hisse alanının sahada ayrılmış bir yer olmadığını, oransal hak olduğunu yazın.
- Paydaş sayısını ve varsa ifraz/ortaklığın giderilmesi sürecini belirtin.
Videoda hisse
Arsa tanıtım videosunda parselin tamamı gösterilir; ancak anlatımın satılan payla tutarlı olması gerekir. ParselFly'da tapu durumu "hisseli" seçilip pay (ör. 1/4) ve hisse alanı girildiğinde, seslendirme parselin tamamını değil, satılan hisseyi ve hisse alanını anlatır. Bkz. Arsa tanıtım videosu nasıl hazırlanır?
Sık sorulan sorular
Hisseli arsa diğer hissedarların onayı olmadan satılır mı?
Evet, paydaş kendi payını satabilir. Ancak pay üçüncü bir kişiye satılırsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı, hâkimin belirleyeceği bedel üzerinden alabilir.
Önalım hakkı ne kadar sürede kullanılır?
25.12.2025'ten sonraki satışlarda, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Hisse alanı sahada belli bir yer midir?
Hayır. Hisse alanı, pay oranının parsel alanına uygulanmasıyla hesaplanan bir değerdir. Sahada belirli bir bölüm, ancak ifraz ya da paydaşların anlaşmasıyla ayrılabilir.