Arsa satmak için önce tapu kaydını, imar durumunu ve varsa borç veya şerhleri kontrol edin; ardından emsal ilanlara bakarak fiyatı belirleyin, ilanı konum, sınır ve çevre bilgisiyle hazırlayın ve satışı tapu müdürlüğünde ya da noterde resmî sözleşmeyle tamamlayın. Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedelinin binde 20'sidir.
1. Belgeleri ve kayıtları kontrol edin
Satıştan önce şu bilgileri elinizin altında bulundurun:
- Tapu kaydı: il, ilçe, mahalle, ada, parsel, yüzölçümü ve niteliği (arsa, tarla, bağ...). e-Devlet'teki TKGM hizmetlerinden ya da Web Tapu üzerinden görülebilir.
- Takyidat (şerh, ipotek, haciz): tapuda satışı engelleyen ya da alıcıyı caydıran bir kayıt var mı?
- İmar durumu: arsanın imarlı olup olmadığı, yapılaşma koşulları. Bkz. İmar durumu nasıl öğrenilir?
- Emlak vergisi: belediyeye borç olup olmadığı; tapu devrinde sorulabilir.
- Hisseli tapu: diğer paydaşların durumu. Bkz. Hisseli arsa satışı
Arsanın haritadaki yerini ve sınırını görmek için: Parsel sorgulama nasıl yapılır?
2. Doğru fiyatı belirleyin
- Aynı mahalle ve benzer büyüklükteki emsal ilanlara bakın; ilan fiyatı ile satış fiyatının farklı olabileceğini unutmayın.
- İmar durumu, yola cephe, altyapı (elektrik, su, kanalizasyon) ve ulaşım fiyatı en çok etkileyen unsurlardır.
- Büyük tutarlı satışlarda lisanslı bir değerleme uzmanından değerleme raporu almak, pazarlıkta elinizi güçlendirir.
- Fiyatı çok yüksek açmak ilanın uzun süre beklemesine ve "bu arsada bir sorun var" algısına yol açabilir.
3. Satış yolunu seçin
| Yol | Artısı | Eksisi |
|---|---|---|
| Sahibinden (kendiniz) | Komisyon ödemezsiniz | Alıcı bulma, gösterme ve güvenlik size kalır |
| Emlak danışmanı | Alıcı ağı, pazarlık ve süreç desteği | Komisyon ödenir |
| Birden fazla danışman | Daha geniş erişim | İlanlar çakışabilir, fiyat tutarsızlığı oluşabilir |
4. İlanı hazırlayın
Arsa ilanı, alıcının "nerede, ne kadar, neye yakın" sorularını yanıtlamalıdır:
- Başlık: il/ilçe + m² + imar durumu + öne çıkan özellik.
- Açıklama: ada/parsel, nitelik, tapu türü, imar, yol, altyapı, çevre.
- Fotoğraf: yol cephesi, giriş, köşeler, manzara. Bkz. Arsa fotoğrafı nasıl çekilir?
- Video: arsanın konumunu, sınırını ve çevresini havadan gösteren kısa bir video. Bkz. Arsa tanıtım videosu nasıl hazırlanır?
Ayrıntılı şablon: Arsa ilanı nasıl verilir?
5. Alıcıyla görüşme ve pazarlık
- Alıcıya arsanın sınırlarını yerinde göstermeye hazır olun; sınır konusunda emin değilseniz lisanslı bir harita mühendisinden aplikasyon yaptırmayı düşünün.
- Kapora alacaksanız miktarı, iade koşullarını ve tapu tarihini yazılı olarak belirleyin.
- Uzaktaki alıcılara ilk aşamada videoyu ve konum bağlantısını gönderin; ciddi alıcı yerinde görmek ister.
6. Güvenli ödeme
- Büyük tutarları nakit taşımayın; ödemeyi banka havalesi ya da EFT ile alın.
- Ödeme ile tapu devrinin aynı gün ve aynı yerde gerçekleşmesini planlayın.
- Sahte dekont ve "fazla ödedim, farkı iade et" gibi dolandırıcılık yöntemlerine karşı paranın hesabınıza geçtiğini bankanızdan doğrulayın.
7. Tapu devri ve masraflar
- Satış, tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Randevu Web Tapu üzerinden ya da ALO 181 hattından alınabilir.
- 1 Temmuz 2023'ten beri taşınmaz satış sözleşmesi noterde de yapılabilir (Noterlik Kanunu m. 61/A); tescili yine tapu müdürlüğü yapar. Noter ücreti ayrıca alınır.
- Tapu harcı: alıcı ve satıcı ayrı ayrı, beyan edilen satış bedelinin binde 20'si (%2) öder (492 sayılı Harçlar Kanunu). Taraflar aksini kararlaştırabilir, ancak bu harç yasal olarak her iki tarafa da tahakkuk eder.
- Döner sermaye ücreti: tapu müdürlüğü hizmet bedelidir; tutarı her yıl güncellenir.
- Gerçek değerin altında bedel beyanı yasal risk doğurur; beyan edilen bedel, arsanın değerini yansıtmalıdır.
Vergi notu
Gayrimenkulün edinildiği tarihten itibaren belirli bir süre dolmadan satılması, satış kazancının vergilendirilmesine yol açabilir (Gelir Vergisi Kanunu, değer artış kazancı). Kuralların ayrıntısı ve istisnaları değişebildiği için satıştan önce bir mali müşavire danışın.
Sık sorulan sorular
Arsa satışında tapu harcını kim öder?
Yasaya göre alıcı ve satıcı ayrı ayrı, satış bedelinin binde 20'sini (%2) öder. Uygulamada taraflar harcın tamamını birinin ödemesini kararlaştırabilir; bunu baştan yazılı olarak netleştirin.
Arsamı daha hızlı nasıl satarım?
Fiyatı emsallere göre gerçekçi belirleyin, belgeleri hazır tutun ve ilanda alıcının sorularını baştan yanıtlayın: ada/parsel, imar durumu, yol ve altyapı, çevredeki okul, market ve ulaşım. Konumu ve çevreyi gösteren bir video, uzaktaki alıcının ilk elemesini kolaylaştırır.
Emlakçısız arsa satılır mı?
Evet. Satış tapu müdürlüğünde ya da noterde alıcı ve satıcı arasında yapılır; emlak danışmanı zorunlu değildir. Ancak alıcı bulma, gösterim ve pazarlık süreci size kalır.
Hisseli arsa tek başına satılabilir mi?
Paydaş kendi payını satabilir; ancak diğer paydaşların yasal önalım hakkı vardır. Ayrıntı: Hisseli arsa satışı.